Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak adına önemli bir adım attı. 6306 sayılı kanun kapsamında yapılan yönetmelik değişikliğiyle birlikte, "bir kişinin itirazıyla tüm binanın kilitlenmesi" dönemi sona erdi. Artık salt çoğunluğun kararı, bina yıkımı, yeniden yapım ve kat karşılığı sözleşmelerde belirleyici olacak. Ancak bu hız, mülk sahipleri için dikkat edilmesi gereken kritik süreçleri de beraberinde getiriyor.
SALT ÇOĞUNLUK YETERLİ OLACAK
Yeni düzenlemeyle birlikte, riskli yapı tespiti ve yıkım sonrası süreçlerde karar alma mekanizması değişti. Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haldun Ersen, tapudaki şerhlerin değişeceğini belirterek şu bilgileri verdi:
"Bir kişi itiraz ettiği içi bütün sürecin kilitlenmesi dönemi sona ermiş oldu. Yeni düzenlemeyle riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki 'riskli yapı' şerhinin kaldırılacağını, bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt düşüleceğini, bunun tapu ve satış sürecinin hızlanması açısından kritik olduğunu."
TOPLANTIYA KATILMAYAN HAK KAYBINA UĞRAYABİLİR
Sürecin şeffaf yürütülmesi adına tebligat ve toplantı usulleri de yeniden düzenlendi. Ersen, "kimse çağırmadı, haberim yoktu" bahanelerinin ortadan kalkacağını vurguladı:
"Toplantı bilgileri muhtarlık ilanı, bina ilan panosu, noter ve elektronik tebligat yoluyla iletilebilecek. Hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılacak toplantıda alınan kararlar resmi tutanak altına alınacak. Bu düzenleme 'kimse çağırmıyor, haberim yoktu' tartışmalarını azaltacak."
HİSSELER AÇIK ARTIRMAYLA SATILABİLİR
En çok merak edilen konulardan biri de uzlaşmaya yanaşmayan maliklerin durumu. Salt çoğunluğun kararına katılmayanların payları, rayiç bedel üzerinden açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilecek. Eğer paydaşlardan alıcı çıkmazsa devreye kamu girecek. Ersen bu durumu şöyle özetledi:
"Kamu satın alırsa hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu düzenleme 'arsa satıldı ama biz ortada kaldık' endişesini azaltmayı hedefliyor."
DEVLET VATANDAŞI KORUMAYI HEDEFLİYOR
Sosyal medyada yayılan "devlet mala el koyacak" iddialarına yanıt veren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin aslında vatandaşı kötü niyetli girişimlerden koruduğunu belirtti:
"Aslında burada temel amaç vatandaşın korunmak istenmesi. Çünkü riskli bir binadaki hak sahiplerinin bir kısmı salt çoğunluğu elinde tutarak inşaat yapmak yerine kötü niyetli bir şekilde alıcı bulup arsayı çok düşük bedelle satmak isteyebilir. Bu kararı kabul etmeyen azınlığın da paylarının satışı sağlanıp arka planda bu arsa ile ilgili yeni bir inşaat yapma kararı alabilirler. İşte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu kötü niyeti bertaraf etmek için tüm arsanın satılmak istenmesi halinde idarelerin bu konuda öncelikle alım hakları olduğunu belirtmiştir. Yoksa kamu riskli yapılardan mülk almak isteğinde değildir."
ZEMİNİ UYGUN OLMAYAN YAPILAR İÇİN ÇÖZÜM: TRANSFER HAKKI
Yıkılan binanın bulunduğu zemin yeniden yapılaşmaya uygun değilse, mülkiyet hakkı başka bir parsele taşınabilecek. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, bu hakkın yönetmeliğe girmesinin önemine değindi:
"Bina yıkıldıktan sonra mevcut alan imara kapalı bir yerdeyse, zemini kötüyse, imar planı da değişmiş olabileceği için okul alanında, pazar yerinde veya yeşil alanda ise malikler buradaki hakkını başka bir arsaya taşıyabilecek. Yani imar haklarını başka bir yere transfer edecekler. Bunun doğrudan yönetmeliğe konması süreçleri kolaylaştıracak ve daha tartışmasız bir netlik sağlayacak."
MÜTEAHHİTLERE TEMİNAT KOLAYLIĞI SAĞLANACAK
İnşaat sektörünü rahatlatacak bir diğer düzenleme de teminat oranlarında yapıldı. Ali Yüksel, geçmiş sözleşmelerdeki yüksek teminatların düşürülebileceğini belirtti:
"2024 öncesi sözleşmelerde halen müteahhitlerin yüzde 10 teminatı duruyor. Bakanlık burada bir mağduriyet görmüş olmalı ki 2024 değişikliğinden önce verilen yüzde 10'un 4 puanlık kısmı alınabilecek."
