Miras yoluyla intikal eden veya ortak satın alınan arazilerde yaşanan anlaşmazlıklar için Yüksek Mahkeme'den karar çıktı. Hisseli tapularda bir paydaşın hissesini üçüncü şahsa satması genellikle büyük hukuki tartışmaları beraberinde getiriyor. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete'de yer alan kararı, bu tartışmalara yeni bir boyut kazandırdı. Özellikle arazinin fiilen bölünüp bölünmediği konusu, satış iptal davalarında en belirleyici unsur haline geldi.
HİSSELİ TAPUDA ÖNCELİK HAKKI VE SINIRLAR BELLİ OLDU
Hukuk sistemimizde paylı mülkiyetlerde 'şufa hakkı' olarak bilinen bir ön alım yetkisi bulunuyor. Bu kurala göre, bir hissedar payını satmak istediğinde, öncelik diğer hissedarlarda oluyor. Ancak Yargıtay, bu hakkın kullanımını belirli şartlara ve dürüstlük kurallarına bağladı. Mahkemenin karar metninde ön alım hakkının çerçevesi şu sözlerle çizildi:
'Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama ancak bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş veya paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.'
SATIŞA SES ÇIKARMAYAN SONRADAN DAVA AÇAMAYACAK
Yargıtay'ın gündemine gelen dosyada, hissesini satan kişi arazinin paydaşlar arasında fiilen bölündüğünü (fiili taksim) ve sınırların belli olduğunu savundu. Yerel mahkeme bu savunmayı dikkate alarak, satışı şikâyet eden diğer hissedarın davasını reddetti. Yargıtay ise burada çok ince bir ayrıma gitti. Eğer arazi gerçekten bölünmüşse ve satış anında diğer hissedar buna itiraz etmemişse, sonradan dava açılması 'iyi niyetli' bulunmuyor. Kararda bu durum şöyle ifade edildi:
'Ön alım davasına konu payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmını kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. '
TARLADA SINIR YOKSA SÜREÇ DEĞİŞİYOR
Ancak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, önüne gelen somut olayda bilirkişi raporlarını incelediğinde farklı bir tabloyla karşılaştı. Raporda tarlanın boş olduğu, ekilmediği ve hissedarlar arasında belirgin bir sınır çizgisi bulunmadığı tespit edildi. Fiili bir paylaşımın olmadığı bu tip durumlarda, ön alım hakkının engellenemeyeceğine hükmedildi.
Yerel mahkemenin, arazide paylaşım olup olmadığını yeterince araştırmadan karar verdiğini belirten Daire, kararı bozdu. Yüksek Mahkeme, bozma gerekçesini şu cümleyle açıkladı:
'Dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek, karar verilmesi gerekirdi'
Bu karar sonrası, ortak tapulu arazilerde sınırların tel örgü veya duvarla ayrılmış olması, olası satış davalarında hayati önem taşıyacak.