Kirada yeni dönem!

İşte Armutçu'nun bugünkü yazısı;

Konutlar bakımından kira artış oranlarına getirilen yüzde 25’lik sınıra ilişkin yasal düzenleme, 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerini kapsamaktadır. Dolayısıyla yasal düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihine kadar halen uygulanmaya devam edeceğinden, bu tarihe kadar yenilenen kira dönemlerinde yüzde 25’lik sınır uygulanmaya devam edecektir.

DÜZENLEME 5 YIL ÜZERİ SÖZLEŞMELERİ KAPSAMIYORDU. 1 TEMMUZ’A KADAR 5 YILI DOLAN EV SAHİPLERİ TESPİT DAVASI AÇABİLİR Mİ?

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada kira bedeli yüzde 25’lik sınır uygulanmaksızın belirlenecektir. Kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri esas alınacaktır. Beş yılın altındaki kira sözleşmeleri yönünden ise kira tespit davası açılamaz.

GEÇİCİ DÜZENLEME KİRA SORUNLARININ ÇÖZÜMÜNE KATKI SAĞLADI MI?

Uygulamada tahliye davalarının arttığını, bazı ev sahiplerinin evlerini kiraya vermeyip boş tutmayı tercih ettiklerini göz önüne aldığımızda geçici düzenlemenin kira sorunlarının çözümüne katkı sağlamadığını görmekteyiz. Resmi rakamlara göre yüzde 70-80’leri bulan enflasyonda kiracıların lehine, kiraya verenlerin ise aleyhine olacak şekilde düzenleme yapmak suretiyle enflasyonu dizginlemeye çalışmak ya da kiracıları korumaya çalışmak çok daha büyük sorunları beraberinde getiriyor. Geçici düzenlemenin süreklilik arz edeceği izlenimini yaratan böylesi olası yeni düzenlemelere destek olmak mümkün değildir. Sadece kiracıların zayıf taraf olarak düşünüldüğü ve buna yönelik düzenlemelerle kiracıların korunmaya çalışılması anlaşılır bir durum olsa da kiraya verenlerin birçoğunun da gelir kaynağının yalnızca kira bedellerinden oluştuğu unutulmamalıdır. Bu durumda ev sahiplerinin enflasyon karşısında eriyen kira gelirlerinden neredeyse mahrum kalmaları sonucunu doğuracak, onları mağdur edecek düzenlemeler yapmak, geçici maddeleri kalıcı maddeler haline dönüştürmek yerinde olmayacaktır.

10 YIL VE ÜSTÜ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE NE YAPABİLİR?

Ev sahipleri, belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ev sahipleri belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Bu durumda ev sahibinin bildirimine rağmen evi tahliye etmeyen kiracılar hakkında tahliye davası açılması mümkündür.

YEDİNCİ YARGI PAKETİ İLE KİRA UYUŞMAZLIKLARI DAVA ŞARTI OLARAK ZORUNLU ARABULUCULUK KAPSAMINA ALINDI. BU DÜZENLEME KİRA SORUNLARINA ÇÖZÜM OLUYOR MU?

Uygulamada zorunlu arabuluculuğa tabi birçok uyuşmazlığın ne yazık ki anlaşamama ile sonuçlandığını görüyoruz. Tarafların uzlaşma zemininden uzak olmaları, tekliflere kapalı bir şekilde görüşmelere katılmaları halinde arabuluculuk düzenlemesinin kira sorunlarına çözüm olması mümkün görünmemektedir.

BU ALANDA UZMAN BİR HUKUKÇUSUNUZ, EV SAHİPLERİNİ DE KİRACILARI DA MAĞDUR ETMEYECEK ÇÖZÜM ÖNERİLERİNİZ NELER?

Bu konuda konut arzının yükselmesi için devlet tarafından daha fazla sosyal konut projesi yapılması, yabancılara konut satışına ilişkin sınırlama getirilmesi, yabancı ülkelerde uygulanan mortgage sisteminin ülkemizde de yaygınlaştırılması, bireylere uzun vadeli, düşük ve sabit faizli kredi imkânı sunularak bireylerin ev sahibi olmalarının kolaylaştırılması gibi yöntemler konut fiyatlarını düşürecektir. Dolayısıyla buna bağlı olarak kira maliyetleri de azalacağından, dengenin sağlanması söz konusu olabilecektir. Kanuni sınırlamalarla enflasyon sınırının çok altında belirlemeler yapılmasının serbest piyasada karşılığı olmadığı gibi bu tür düzenlemeler kiracı ile kiraya veren arasındaki uzlaşıyı da bozmaktadır.