Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hisseli taşınmazların satış süreçlerinde paydaşların haklarına ilişkin önemli bir duyuruda bulundu. Kurum, özellikle hisseli mülk sahiplerinin sahip olduğu şufa hakkı, yani ön alım hakkı konusunda dikkatli olmaları gerektiğini vurguladı. Yetkililer, kanunla tanınan bu hakkın kullanılabilmesi için belirli bir yasal süre olduğunu ve bu sürenin yalnızca 90 gün ile sınırlı olduğunu hatırlattı. Belirtilen süre zarfında gerekli adımların atılmaması durumunda, paydaşların söz konusu taşınmaz üzerindeki öncelikli alım haklarını yitirebilecekleri ifade edildi. Türk Medeni Kanunu’nda yer alan düzenlemeye göre, ön alım hakkı, bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarlara aynı koşullarla o hisseyi satın alma önceliği tanımaktadır.
Hisseli Mülkiyetteki Ön Alım Hakkının Anlamı
Türk Medeni Kanunu'nda "ön alım hakkı" olarak düzenlenen ve halk arasında "şufa hakkı" şeklinde ifade edilen yasal mekanizma, hisseli taşınmazlarda paydaşlar arasında yasal bir öncelik oluşturur. Bu hak, paydaşlardan birinin kendi payını, paydaş olmayan bir yabancıya satması halinde diğer paydaşlara tanınır. Diğer hissedarlar, satılan payı, üçüncü kişiyle yapılan satış sözleşmesindeki şartların aynısıyla satın alma önceliğine sahip olurlar. Bu hak, hisseli mülkiyetin paydaşlarının iradesi dışında yeni ve istenmeyen ortakların mülkiyete dahil olmasını engelleme amacını taşır.
Şufa Hakkı Kullanımında 90 Günlük Süre
Kanunla belirlenen ön alım hakkının kullanılabilmesi için yasal bir zaman sınırı getirilmiştir. Hisseli payın üçüncü bir kişiye satıldığına dair bilginin, satış işlemini gerçekleştiren paydaş veya alıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmi olarak bildirilmesi üzerine bu süre başlar. Noter bildiriminin diğer paydaşlara tebliğ edilmesinden itibaren, ön alım hakkını kullanmak isteyen kişinin ilgili yasal süreyi aşmaması gerekmektedir. Bu süre, yalnızca 90 gündür. 90 günlük süre içerisinde ön alım davası açılması, hakkın korunması için zorunludur.
90 Günlük Süreyi Kaçırmanın Sonuçları
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, kanunla belirlenen 90 günlük süre içerisinde ilgili mahkemeye başvurarak bir ön alım davası açması şarttır. Şayet, pay satışının noterle bildiriminin diğer hissedarlara ulaşmasının ardından geçen 90 günlük süre içinde yasal mercilere başvurulmazsa, diğer hissedarların satılan taşınmaz payı üzerindeki öncelikli satın alma hakları tamamen ortadan kalkmaktadır. Bu durum, hakkın bir daha ileri sürülemeyeceği anlamına gelir ve hak sahibi için telafisi mümkün olmayan bir kayıp doğurur. Vatandaşların, haklarını korumak için kendilerine yapılan noter bildirimlerini titizlikle takip etmeleri gerekmektedir.
Feragatname ve 2 Yıllık Dava İmkanı
Hisseli tapu satışlarında, ileride doğabilecek hukuki sorunları engellemek amacıyla feragatname alınması büyük önem taşır. Satış işlemi sırasında, diğer hissedarlardan ön alım haklarından feragat ettiklerine dair resmi bir belge (feragatname) alınmaması, sonradan hukuki anlaşmazlıklara yol açabilmektedir. Tapuda satış gerçekleşmiş olsa bile, eğer diğer hissedarlardan usulüne uygun bir feragatname temin edilmemişse, bu paydaşlar yapılan satışa itiraz ederek mahkeme yoluyla satışın iptalini talep etme hakkına sahiptir. Feragatname alınmaması durumunda itiraz ve dava açma süresi de sınırlıdır; satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içerisinde ilgili mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, hisseli tapu sahibi vatandaşları tüm süreci dikkatle izlemeleri konusunda uyardı. Bir satış olduğunda yasal zorunluluk gereği noter aracılığıyla resmi bir bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirim ulaştıktan sonra 90 gün içinde dava açılmazsa veya feragat beyanı yoksa, ön alım hakkı geri dönüşü olmayacak şekilde kaybedilmektedir. Mağduriyet yaşanmaması için bildirim takibinin ve yasal başvurunun önemine dikkat çekildi.
