Çin’de, gayrimenkul geliştiriciler konut bedellerini tamamen tahsil etmiş olmalarına rağmen 5 milyon konut birimi inşaatı tamamlanmadan kaldı. Hükümetin bu olguyla mücadelede yetersiz kalması, 2024 yılında sektördeki yatırım hacminin %10,6 gerilemesine yol açtı.
Üç yıl önce ev aldı, şimdi hem evsiz hem borçlu
Üç yıl önce 34 yaşındaki Çinli çalışan Tsang Yi, ülkenin güneyindeki Shenzhen kentinde inşaat halindeki bir daireyi bir emlak acentesi aracılığıyla satın aldı. Dairenin toplam değeri 5 milyon yuan (yaklaşık 700 bin dolar) idi. Yi’den bedelin bir kısmı peşin istendi, kalan %70’lik tutarın ise 30 yıl boyunca aylık taksitlerle, konut kredisi aracılığıyla ödenmesi kararlaştırıldı.
Yi düzenli olarak taksitlerini öderken, ilk yıl inşaat da benzer bir hızla ilerledi. Ancak ikinci yıl çalışmalar yavaşlamaya başladı ve aylarca süren gecikmeler yaşandı. Kendisi ve diğer alıcılar ödemelerini sürdürmelerine rağmen yıl sonunda inşaat tamamen durdu.
Geliştirici firmaya başvurduğunda finansman sıkıntısı yaşadıklarını öğrendi. Şirket, konut sahiplerinin ödediği paraları özel yatırımlarda kullanmış, büyük zarar etmiş ve temel inşaat faaliyetlerini sürdüremez hale gelmişti.
Yi, “Buna rağmen bankaya aylık taksit ödemek zorundayım. Çünkü kredi yükümlülüğünün geliştiricinin durumuyla ilgisi yok. 15 bin yuan (yaklaşık 2.100 dolar) maaşımdan 6 bin yuanını (850 dolar) bankaya ödüyorum” diyor.
“Beyaz konutlar” nedir?
Shenzhen’in Longhua bölgesinde özel bir emlak ofisinin yöneticisi olan Zhou Gui, bu tür projelere “beyaz konutlar” denildiğini belirtiyor. Bu terim, inşaatına başlanmış ancak çeşitli nedenlerle durdurulmuş projeleri ifade ediyor.
Nedenler arasında sermaye yetersizliği, yasal prosedürlerin tamamlanmamış olması (örneğin sözleşme formatı veya inşaat ruhsatı sorunları), hükümet politikalarındaki değişiklikler (örneğin yüksek katlı binaların güvenlik gerekçesiyle reddedilmesi) veya piyasa koşullarındaki değişimler bulunuyor.
Bu koşullar altında inşaat uzun süre yeniden başlatılamıyor ve sonuçta sözleşmede taahhüt edildiği gibi teslim yapılamıyor.
Sorunun kökü: Ön satış sistemi
Zhou’ya göre sorunun temelinde konutların ön satış sistemi yatıyor. Bu sistem sayesinde geliştiriciler, örneğin 30 katlı bir binanın yalnızca 6 katı tamamlandıktan sonra satışa başlayabiliyor. Düzenleyici kurumlar ön satış izni veriyor ve bu işlem 1999 tarihli Çin Halk Cumhuriyeti Sözleşme Yasası’na göre yasal kabul ediliyor.
Ancak tüm risk alıcıya ait. Çin Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı verilerine göre, 2024 itibarıyla ülke genelinde 2 binden fazla yarım kalmış proje bulunuyor; bu projeler 5 milyon konutu kapsıyor ve bir milyondan fazla aileyi etkiliyor.
Evergrande örneği
Bu olgunun en büyük aktörlerinden biri 2,4 trilyon yuan (yaklaşık 340 milyar dolar) borcu bulunan Evergrande şirketi. Şirket 1,6 milyon konutu tamamlayamadı; bu da ulusal toplamın üçte birine denk geliyor.
Görünürlüğü düşük bölgelerdeki projeler yıllarca olduğu gibi bırakılabiliyor. Ancak merkezi ve göz önünde bulunan projeler, geliştirici firmanın inşaatı tamamlayamayacağı kesinleşirse, hükümet denetiminde başka şirketlere ihale ediliyor.
Ön satış sistemini kaldırma girişimi başarısız oldu
Beş yıl önce Çin’de ön satış sistemini kaldırma girişimi yapıldı. 2020’de Hainan eyaleti hazır konut satış sistemini uygulamaya koydu. Ancak bu model yaygınlaşırsa, geliştiricilerin konutları tamamlamadan satış yapamaması nedeniyle piyasada ciddi likidite sorunu yaşanabileceği ve sektörün çökebileceği değerlendirildi.
Ulusal İstatistik Bürosu verilerine göre 2024’te gayrimenkul geliştirme yatırımları %10,6 azaldı.
Merkezi hükümetin sistemi tamamen kaldırmaya sıcak bakmadığı belirtiliyor. Bankalarda geliştiricilerin para hareketlerini denetlemek gibi önlemler alınsa da, bu uygulamalar sorunun kökenini ortadan kaldırmıyor.
Li Wang’a göre alıcı ile banka arasındaki kredi sözleşmesi, geliştiriciyle yapılan inşaat sözleşmesinden tamamen bağımsız. Bu nedenle ev teslim edilmese bile borç ilişkisi devam ediyor.
Alıcılar geliştiriciye karşı dava açabilir, tazminat talep edebilir veya inşaatın tamamlanmasını isteyebilir. Bankalarla ödeme ertelemesi konusunda müzakere edebilirler. Ancak mahkeme kararları sözleşme şartlarına bağlı.
Geliştirici yalnızca gecikme cezası ödemekle yükümlü olabilir; alıcının kredi borcundan sorumlu değildir. Bu nedenle borçlu taksit ödemeye devam etmek zorundadır.
Dava yoluyla para iadesi de kolay değildir. Bazı projeler uzun mücadelelerin ardından tamamlanmış olsa da, bazı projelerde teslim tarihi süresiz ertelenmiş ve alıcıların zararları katlanmıştır. Bazı durumlarda ödenen peşinat ve kredi ana parası, piyasada başka bir konut almaya yetecek düzeydedir.
