Kentsel dönüşümde yeni dönem! 9 soruda kentsel dönüşüm sigortası

 Hürriyet Gazetesi'nden Noyan Doğan'ın yazısı...

Kentsel dönüşümü hızlandıracak ‘Bina Tamamlama Sigortası’ uygulamaya girdi. ‘Kentsel dönüşümde yeni dönem başladı’ başlıklı yazımdan sonra hem konutunu dönüştürecek olanlardan hem de müteahhitlerden çokça soru ve yorum aldım. Bazı okuyucular, Bina Tamamlama Sigortası’na, ‘kentsel dönüşüm sigortası’ adı bile vermiş. Açıkçası hoşuma gitti ve kullanma kararı aldım. Uygulama konusunda vatandaşların ve müteahhitlerin merak ettiği çok konu var. Hepsine tek tek açıklık getireyim.

1- Bina Tamamlama Sigortası (kentsel dönüşüm sigortası) nedir?

Özellikle kentsel dönüşümde evini dönüştürmek için inşaatı yapacak müteahhit ile anlaşacak olanların inşat süresi içinde müteahhidin iflası, vefatı gibi risklere karşı vatandaşların haklarını koruyan bir sigorta türü.

2- Sigortayı kim yaptıracak?

Sigortayı müteahhit yaptıracak ancak evini dönüştürecek olanlar inşaat şirketinden bu sigortayı yaptırmasını talep edebilecek.

3- Zorunlu bir sigorta mı?

Hayır, şimdilik zorunlu değil.

4- Sigorta ne zaman ve nasıl devreye girecek?

Müteahhit iflas eder, konkordato ilan eder, sözleşme sonrası mali durumu bozulur, vefat eder, inşaatla ilgili mevzuata ve projeye aykırı hareket eder ve konutları anlaşmada yazan süre içinde hak sahiplerine teslim edemezse sigorta devreye girecek. Projede yazan teslim tarihinden itibaren 12 ay içinde konutlar teslim edilemezse Bina Tamamlama Sigortası işlemeye başlayacak. Müteahhit konutları teslim edemezse, sigorta şirketi devreye girecek ya hak sahiplerine o tarihe kadar ödedikleri tüm bedeli yasal faizi ile birlikte ödeyecek ya da sigorta şirketi başka bir müteahhit ile anlaşıp, konutu tamamlayacak ve 24 ay içinde hak sahiplerine teslim edecek.

5- Sigorta şirketi inşaatı tamamlayacak olursa konut sahiplerinin hakları neler olacak?

Bu durumda sigorta şirketi hak sahiplerine konut teslim edilinceye kadar her ay projenin yapım maliyetinin binde 5’i oranında belirlenen kira tutarını ödeyecek.

6- Sigorta süreci nasıl işleyecek?

Sigorta şirketi yapı ruhsatı alınmadan önce poliçe düzenleyip müteahhide verecek. Müteahhidin inşaat yapımına ilişkin sözleşme akdettiği arsa sahiplerine ait menfaatler için azami bir teminat limiti tahsis edilerek poliçede belirtilecek. Sigorta şirketi, proje kapsamındaki her bir arsa sahibinin, inşaat yapımına ilişkin sözleşmesine konu bağımsız bölümün bedeli üzerinden müstakil teminat senedi düzenleyip, arsa sahiplerine verecek. Bu aşamadan sonra inşaat sigortalı hale gelecek. Hak sahibi tarafından proje kapsamında sadece banka kanalıyla yapılan ödemeler sigorta teminatının kapsamında olacak.

7- Sigorta şirketi her müteahhidi ve her inşaatı sigortalayacak mı?

Bina Tamamlama Sigortası yapılmadan önce sigorta şirketi, müteahhidin mali durumunu gösteren belgeleri, geçmiş projelerine ilişkin bilgileri, kredi değerliliğine ilişkin hususları, nakdi veya gayri nakdi kredi ilişkilerini, bağımsız denetim raporlarını inceleyecek ve müteahhit sigorta şirketinin istediği tüm belgeleri zorunlu olarak verecek. Sigorta şirketi tüm incelemeler sonucunda müteahhidi yeterli görürse proje için bina tamamlama sigortası yapacak; yeterli görmezse de sigorta yapmayacak. Proje başladıktan sonra da inşaat süreci boyunca sigorta şirketi inşaatın tüm aşamalarını denetleyecek.

8- Müteahhit deprem, sel gibi afetler nedeniyle inşaatı tamamlayamazsa sigorta devreye girecek mi?

Bina Tamamlama Sigortası’nın teminatları içine afetler girmiyor. Ancak müteahhit veya konutunu dönüştürecek hak sahipleri isterlerse, sigorta şirketi doğal afetleri ek teminat olarak sigortanın içine ekleyebilecek.

9- Sigortanın maliyeti banka teminat mektupları ile aynı mı olacak?

Bina tamamlama sigortası uygulamaya girdi ama işin vergisel tarafında ufak da olsa bir sorun var. Şöyle ki, bina tamamlama kefalet sigortası olduğu için banka teminat mektuplarına alternatif bir ürün. Bu aşamada da haksız bir uygulama var. Sigorta şirketi müteahhide Bina Tamamlama Sigortası limitini açarken kendisini korumak için birtakım teminatlar istiyor. Bu teminatları isterken alınabilecek ipoteklerde harç ve damga vergisi konusunda bankaların sahip olduğu muafiyetler henüz sigorta şirketlerine tanınmadı. Bina Tamamlama Sigortası’nda da vergi ve harçlarla ilgili istisnanın tanınması için mevzuat düzenlemesi gerekiyor.